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[公告]中洲控股:主体及“15中洲债”2017年度跟踪评级报告

2017-12-15 15:41 网络整理

 


跟踪评级报告


跟踪评级原因

按照相关监管要求及东方金诚国际信用评估有限公司(以下简称
“东方金诚
”)
对深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称
“中洲控股
”或“公司
”)2015年
面向合格投资者公开发行公司债券的跟踪评级安排,东方金诚根据中洲控股提供的
2016年度审计报告、
2017年第一季度财务报表以及相关经营数据,进行本次定期
跟踪评级。


主体概况

深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称
“中洲控股
”或“公司
”)主营
房地产业务,控股股东为深圳市中洲置地有限公司
2(以下简称
“中洲置地
”),实
际控制人为黄光苗。


中洲控股前身为成立于
1984年的深圳市工程开发公司,1990年
4月更名为深
圳市长城房地产发展公司,
1994年
9月改组为深圳市长城地产股份有限公司(以
下简称
“深长城
”),并在深圳证券交易所上市(股票代码:000042.SZ)。2014年
3月,更名为深圳市中洲投资控股股份有限公司。截至
2017年
3月末,公司股本


6.65亿股,其中中洲置地持股比例
47.37%,为公司第一大股东。自然人黄光苗为
公司实际控制人。公司股权结构情况见附件一。

截至
2016年末,中洲控股资产总额
291.62亿元,所有者权益
58.61亿元,资
产负债率
79.90%;2016年,公司实现营业收入
81.16亿元,利润总额
5.26亿元。


本期债券兑付及募集资金使用情况

根据中国证券监督管理委员会《关于核准深圳市中洲投资控股股份有限公司向
合格投资者公开发行公司债券的批复》(证监许可
[2015]2029号)文件核准,公司

2015年
9月
21日发行总额为
13亿元的
“深圳市中洲投资控股股份有限公司
2015
年面向合格投资者公开发行公司债券
”(以下简称
“本期债券
”或“15中洲债
”),
票面利率为
6.30%,期限为
3年,到期日为
2018年
9月
21日。


本期债券的起息日为
2015年
9月
21日,单利按年付息,到期一次还本付息。

2016年
9月
21日,公司按期偿付利息
8190.00万元。


本期债券募集资金
13亿元,已全部用于偿还银行贷款和补充流动资金。



2于
2015年
7月更名,之前名称是深圳市中洲房地产有限公司。






跟踪评级报告


宏观经济和政策环境

宏观经济


2017年一季度,经济增速延续回升态势,工业增速上扬,固定资产投资增速
加快,净出口对经济增长实现正向拉动,宏观经济开局良好

一季度宏观经济增速延续回升。据初步核算,一季度国内生产总值
18.1万亿
元,同比增长
6.9%,同比增速比上年同期加快了
0.2个百分点,比上年四季度加
快了
0.1个百分点,延续了自
2016年四季度以来的小幅回升势头。


工业增加值增长面扩大,用电量回升,企业效益明显好转。在
41个工业大类
行业中,有
36个行业增加值保持同比增长,占
87.8%,增长面较
2016年全年扩大


4.9个百分点。一季度工业用电量同比增长
7.7%,增速较上年全年回升
4.8个百分
点,体现了工业生产全面回升的势头。值得注意的是,
1~2月份全国规模以上工
业企业实现利润总额
10157亿元,同比大幅增长
31.5%,比上年全年加快
23.0个
百分点。

固定资产投资增速回升,民间投资增速明显加快。一季度,固定资产投资同比
增长
9.2%,增速较上年全年提高
1.1个百分点。其中房地产投资同比增长
9.1%,
增速比去年全年加快
2.2个百分点。工业企业效益大幅改善,刺激制造业投资同比
增长
5.8%,增速比去年全年提高
1.6个百分点。

1~3月基础设施投资额比去年同
期增长
23.5%,增速比去年全年攀升
7.8个百分点。今年以来民间投资延续了增速
回升的态势,一季度民间投资
5.7万亿元,比去年同期增长
7.7%,增速比去年全
年提高
4.5个百分点。


国内消费整体保持平稳走势,居民消费价格涨势温和,工业生产者出厂价格增
速偏高,净出口对经济增长正向拉动作用明显。一季度社会消费品零售总额同比增

10.0%,增速比上年同期回落
0.3个百分点。若扣除受补贴政策退坡影响较大的
汽车类,社会消费品零售总额增速比上年同期加快约
0.3个百分点。一季度,
CPI
比去年同期上涨
1.4%,涨幅比去年四季度回落
0.7个百分点,PPI同比上涨
7.4%,
涨幅比去年四季度扩大
4.1个百分点。一季度,我国货物贸易进出口总值
6.2万亿
元人民币,比去年同期大幅增长
21.8%,扭转了自
2015年年初以来同比连续负增
长的局面。同期净出口拉动经济增长
0.3个百分点,成为本季度经济增速回升的重
要原因。


东方金诚预计,二季度工业增速有望在补库存周期作用下保持稳定,固定资产
投资增速将延续小幅上升势头,消费增长平稳,但净出口拉动作用可能趋弱,由此
上半年
GDP有望继续保持
6.9%左右的增长水平。


政策环境

在央行采取稳健中性货币政策的同时,监管层在金融领域持续推进去杠杆、
强监管、防风险措施,推动金融环境趋紧

央行采取稳健中性的货币政策,货币供应量增速回落。3月末,M2余额
159.9
万亿元,同比增长
10.6%,增速分别比上月末和上年同期低
0.5个和
2.8个百分点;
M1余额
48.9万亿元,同比增长
18.8%,增速分别比上月末和上年同期低
2.6个和





跟踪评级报告


3.3个百分点。一季度,社会融资规模增量为
6.9万亿元,比上年同期多
2268亿
元。其中,表内人民币信贷增加
4.2万亿元,同比少增
3856亿元,而委托贷款、
信托贷款和未贴现银行承兑汇票等表外融资增速均有所提高。一季度,房地产贷款
新增
1.7万亿元,占同期各项贷款增量的
40.4%,比
2016年占比低
4.5个百分点,
企业中长期贷款增加
2.6万亿元,同比多增
7081亿元。

与此同时,监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施,金融环
境趋紧。一季度央行两次上调货币市场资金利率,央行资产负债表从
1月末至
3
月末收缩
1.1万亿元,降幅达
3.0%。银监会释放银行业治理整顿信号,3月份以来
各地房地产调控政策进一步升级,监管部门加大了防范金融加杠杆炒作、预防交叉
性风险的力度。


财政政策方面,财政支出保持高速增长,一季度首现赤字,积极财政政策更
有力度

受经济回暖及价格上涨等因素影响,1~3月累计,全国一般公共预算收入
4.4
万亿元,同比增长
14.1%,较上年同期上升
7.6个百分点。1~3月累计,全国一般
公共预算支出
4.6万亿元,同比增长
21.0%,较上年同期上升
5.6个百分点。一季
度财政收支相抵,出现
1551亿元的财政赤字。同时,为缓解基础设施建设、公共
服务领域投资的资金压力,2017年还安排了政府性基金专项债券
8000亿元、新增
地方政府一般债务限额
8300亿元、地方政府债券置换存量债务约
3.0万亿元,财
政及准财政政策工具较为丰富。


东方金诚认为,央行坚持稳健中性的货币政策,监管层短期内去杠杆、强监管、
防风险的政策组合拳将会连续推出,引导资金向实体经济倾斜;政府积极财政政策
亦将持续发力。稳健中性的货币政策和积极的财政政策将继续为深化供给侧改革、
优化经济增长结构提供相对适宜的政策环境。


行业及区域经济环境

公司主营房地产业务,经营区域集中在上海、惠州、深圳和成都等地。


房地产行业


2016年
9月底以来楼市全面调控政策影响,中国房地产市场销售景气度下
行趋势短期内难以恢复,全国商品房销售面积和销售额增速将持续回落


2016年全国商品房销售市场各项数据均较
2015年呈现两位数的增长,主要是
得益于
2016年前三季度,宽松政策环境带动全国商品房销售市场持续升温。

2016
年全国商品房销售面积
15.7亿平方米,同比增长
22.5%;其中商品住宅
13.7亿平
方米,同比增长
22.4%;商品房销售额
11.8万亿元,同比增长
34.8%;其中商品住

9.9万亿元,同比增长
36.1%。从城市分布来看,一线城市和部分核心二线城市
的热销是带动全国销售增长的主要因素。






跟踪评级报告



1:2001年~
2017年一季度全国商品房销售情况


数据来源:国家统计局,东方金诚整理


2016年
9月底以来,针对房地产市场过热的现象,国内房地产市场新一轮调
控全面启动,全国商品房销售面积和销售额增速逐月持续回落。除住房相关金融政
策全面收紧以外,从
2016年
9月
30日开始算起,截至
2017年
5月
3日,全国已
有超过
55个城市发布了各种房地产调控政策
160余次。这一轮调控与往年有两点
不同,一是首次涉及了商住物业,二是多个城市还出台了限售政策。预计,后续更
多的城市将加入到信贷与购买资格收紧的行列中,二线城市将基本全面升级调控到
“限购
+限贷
+限价
+限售
”的“四限时代
”。



2016年全国商品房销售面积同比增长
22.5%,增速较同年
1~11月份回落
1.8
个百分点;销售额同比增长
34.8%,增速回落
2.7个百分点。2017年一季度,销售
增速不断放缓,但仍处于历史高位,市场需求呈现高位震荡,调控政策并未在一季
度全面展现;随着
3月中旬部分城市调控政策的进一步加码,据克而瑞研究发布的
2017年
4月重点城市的住宅成交数据显示,多城市成交持续低迷;其中,一线城
市下降明显,同比和环比降幅均超过
40%;二三线城市总体也呈现大幅度下跌,仅
部分城市环比有所增长,但整体仍处于下降通道。预计,2017年整体难以保持
2016
年的销售情况,将出现一定程度的下滑。



2:2016年~
2017年一季度分月度全国商品房销售情况


数据来源:国家统计局,东方金诚整理





跟踪评级报告


2017年
3月全国高企的商品房待售面积较
2016年末继续回落,预计
2017年
棚改货币化安置叠加分化的土地供应政策等举措,将推动三四线城市去库存提速

房地产去库存是中央政府确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一,在中
央政府推动的引导鼓励农民工和农民进城、推进棚改货币化安置
3、发展租赁市场、
发展跨界地产等举措带动下,
2016年以来全国商品房去库存取得了初步成效。截

2017年
3月底,全国商品房待售面积为
6.88亿平方米,同比下降
6.40%,较
2016
年底的
6.95亿平方米下降
1.05%;其中,商品住宅待售面积为
3.91亿平方米,同
比减少
15%。从地区分布来看,行业库存仍主要集中在三、四线和部分二线城市。



3:全国商品房及住宅待售面积总量和增速变动情况


数据来源:Wind资讯,东方金诚整理


2017年政府工作报告提出房地产市场健康发展的两个目标之一是三、四线城
市去库存,预计中央政府在
2016年去库存的各项举措基础上,叠加土地供应政策
调控,加大一线和重点二线城市土地供应量,减少三四线城市土地供应量,预计
2017年三四线城市去库存将提速。2017年
1~2月,据相关统计,一线和重点二线
城市土地供应量明显增加,三、四线城市住宅用地供应同比上年明显减少。



3
2016年棚改货币化安置达到了
48.5%,大约去库存
2.5亿平方米。






跟踪评级报告



4:2011年~
2017年
4月
100大中城市住宅用地供应量变化

数据来源:Wind资讯,东方金诚整理

土地成交溢价率并未随着一二线城市土地供应的增加降低,
2017年土地成交
溢价率仍处于较高的水平,但显著低于
2016年二、三季度。整体市场土地投资热
度并未显著降温。受商品房库存回落影响,全国房屋新开工面积增速阶段性上行。

2017年一季度,房屋新开工面积
3.16亿平方米,同比增长
11.60%,增速较
2016
年增长
3.5个百分点。截至
2017年
3月末,全国房屋施工面积为
63.70亿平方米,
同比增长
3.1%,较
2016年末增速回落
0.1个百分点。



5:2011年~
2017年
4月
100大中城市住宅用地成交量变化及溢价率


数据来源:Wind资讯,东方金诚整理

虽然房地产市场销售景气度已经下滑,房企资金来源减少和需求端意愿减弱将
构成开发投资下行的两个负面因素,但由于政策调整对投资的影响相对滞后,土地
市场和新开工热度并未显著降温,当前投资增速仍然表现增长,2016年
12月房地
产开发投资增速
11.1%,比上月提高
5.3%;2017年
1~3月,全国房地产开发投资
19292亿元,同比名义增长
9.1%,增速创最近两年来的新高。






跟踪评级报告



6:2016年~
2017年
3月全国固定投资及房地产投资情况

数据来源:Wind资讯,东方金诚整理


2016年全国商品房均价升幅明显,但
9月底以来一线和重点二线城市房价环
比连续回落,
2017年一季度虽阶段性上行,但远低于上年峰值,全国房价趋于稳



2016年,受益于前三季度宽松的房地产政策导向,全国商品房平均销售价格
从上年的
6792.55元/平方米升至
7515.92元/平方米,涨幅为
10.65%。


从百城价格指数来看,
2016年
9月份,全国百城住宅平均价格为
1.26万元
/
平方米,较去年同期增长
16.64%,其中一、二线城市的百城住宅平均价格分别为


3.98万元
/平方米和
1.14万元
/平方米,均为历史最高水平。

但自
2016年
9月底房地产市场全面调控启动以来,多数受调控影响城市房价
已经开始下跌,一线和重点二线城市房价环比不涨成为调控基本方向,也是
2017
年政府工作报告提出的促进房地产市场健康发展的二大目标之一。据国家统计局数
据,2016年
12月,70个大中城市房价环比上涨
0.30%,连续第三个月回落,一二
线城市回落比较明显。其中,一线城市从
9月的
3.10%回落至
12月的
0.00%,同期
二线城市从
2.90%回落至
0.10%,而三线城市由
1.10%回落至
0.40%。2017年一季
度,
70大中城市房价出现阶段性上行,环比增速较
2016年
12月有所增高,但远
低于
2016年峰值,房价趋于稳定。


大型房企以品牌输出和并购等方式提升规模,小型房企加快退市,行业集中
度将进一步上升,但经营风险也将有所升高

我国房地产企业数量较多,市场相对分散,但近年来集中度持续提升。据克而
瑞地产研究发布的《2016年中国房地产企业销售
TOP200》,2016年规模房企扩张
迅速,销售门槛提升明显。从金额门槛来看,TOP100房企入榜金额门槛从
2015年

104亿元提高至
157亿元,同比升
51%;从面积门槛来看,TOP100房企面积入榜
门槛也有所提升,从
2015年的
90万平米提高至
129万平米,同比升
43%。


除了门槛的变化以外,房企的集中度也越来越高。2016年,200强房企总销售
额集中度已超
50%。各梯队的集中度均呈上升趋势,其中
TOP100房企集中度升幅
最大,较同期上升约
3.9个百分点。

2017年,随着政策的不断收缩,土地价格等
处于高位,房地产项目建设投资资金需求巨大,地方性房企更多的通过入股大型房





跟踪评级报告


企的项目等方式参与项目开发,未来房企集中度还将进一步上升,大型房企凭借品
牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。


此外,房地产行业竞争具有一定的区域性特征,部分区域性房地产开发企业虽
然整体规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距,但在特定区域市场中
具有一定的竞争优势。


业务经营

中洲控股收入和利润主要来自房地产业务,跟踪期内,公司营业收入和毛利
润大幅增长,毛利率有所下降


2016年公司实现营业收入
81.16亿元,同比增长
60.78%,其中房地产收入


77.87亿元,是公司的主要收入来源。同期,公司毛利润为
23.71亿元,同比增长
17.78%;综合毛利率为
29.21%,同比下降
10.66个百分点。房地产业务是公司主
要的利润来源。


1:2014年~
2016年公司营业收入和毛利情况4
单位:亿元、
%

类别
2014年
2015年
2016年
收入占比收入占比收入占比

房地产
28.63
93.74
48.58
96.24
77.87
95.95
酒店餐饮
2.53
8.28
2.44
4.83
2.76
3.40
服务
0.26
0.85
0.93
1.85
1.77
2.18
施工
0.13
0.43
0.33
0.66
0.20
0.25
抵消
-1.00
-3.29
-1.80
-3.57
-1.45
-1.79
房地产
12.45
43.48
20.00
41.16
24.02
30.84
酒店餐饮
0.71
28.18
0.54
22.26
-0.44
-15.93
服务
0.08
31.33
0.15
16.57
0.44
25.00
施工
0.02
17.27
-0.05
-16.14
0.01
6.41
抵消
-0.27
27.26
-0.51
28.35
-0.32
22.39

合计
30.55
100.00
50.48
100.00
81.16
100.00
类别毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率

综合
12.99
42.53
20.13
39.87
23.71
29.21

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理

房地产业务

公司房地产产品以住宅地产开发为主,同时涉及少量商业、写字楼等,运营主
体为本部及其下属项目公司。


公司房地产业务主要分布在上海、成都、惠州、深圳等国内经济较发达城市,
项目开发经验较丰富,在区域市场具有一定的市场竞争力
公司拥有国家一级房地产开发资质,拥有超过
20年的建筑和房地产经营经验,
公司以深圳为总部,近年已拓展至上海、成都、惠州、青岛等城市,实现了跨区域


4该表中的抵消项指集团内部销售抵消。






跟踪评级报告


发展。


公司在上海开发和销售的主要是君廷、珑悦住宅和
SOHO、中洲里程三个项目。

其中,君廷项目作为上海徐汇滨江板块稀缺的纯居住府邸,产品定位高端。公司在
成都市场深耕十余年,所开发的项目以中高端改善产品为主,已形成一定的品牌影
响力,跟踪期内公司在无锡和嘉兴获取了储备项目,拓展了其在长江三角区的布局。

2016年,公司在惠州开发销售的中央花园和中洲天御花园两个项目在惠城区内销
售金额排名第一和第二。


跟踪期内,公司房地产合同销售面积和销售金额稳步增长,结算收入和毛利
润持续增加,盈利能力较强


2016年,公司房地产业务收入
77.87亿元,同比增长
60.29%;毛利润
24.02
亿元,同比
20.10%;毛利率
30.84%,同比下降
10.32个百分点,主要是当期结转
上海项目成本高所致。

2016年公司房地产开发业务合同销售金额和销售面积分别

105.85亿元和
84.86万平方米,同比分别增长
46.06%和
104.29%。平均合同销
售单价下降
29.82%至
12473.49元/平方米,主要是销售均价较低的成都和惠州项
目销售占比较大所致。



2:2014年~
2016年公司房地产项目销售情况

单位:亿元、
%、万平方米、元/平方米

项目2014年2015年2016年
合同销售金额
48.51
72.47
105.85
-同比增幅
123.03
49.39
46.06
合同销售面积
34.33
41.54
84.86
-同比增幅
71.22
21.00
104.29
平均合同销售单价
14130.50
17773.23
12473.49
-同比增幅
30.26
25.78
-29.82
结算销售收入
27.46
43.34
73.94
结算销售面积
26.46
27.44
48.81
平均销售结算价格
10377.42
15794.46
15148.54

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理

分区域销售情况来看,
2016年公司房地产项目销售主要集中在惠州和成都等
城市,合同销售面积占比分别为
43.27%和
35.80%;上海房地产开发项目销售面积

2015年降低
27.55%。由于上海地区项目销售均价较高,合同销售金额占比较大。






跟踪评级报告



3:2015年和
2016年公司房地产开发项目分区域销售情况
单位:万平方米、
%、亿元

区域
2015年
2016年
2016年
合同销合同销合同销合同销
面积占比金额占比
售面积售金额售面积售金额

成都
6.97
9.20
30.38
35.80
34.42
32.52
大连
2.97
1.54
0.57
0.67
0.30
0.28
上海
12.34
41.03
8.94
10.54
31.32
29.59
惠州
19.27
13.78
36.72
43.27
33.76
31.89
青岛
--8.25
9.72
6.04
5.71

合计
41.54
72.47
84.86
100.00
105.85
100.00

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理

公司已完工项目主要位于惠州、成都和上海等城市,总体销售情况较好

公司已完工项目主要位于惠州、成都和上海等城市,具体见表
4。截至
2016
年末,公司完工项目销售进度
81.16%,销售金额
187.67亿元,已超过投资额。中
洲中央公园
F进度稍慢,其他项目销售进度较好。


截至
2016年末,公司已完工项目中未销售面积
24.82万平方米,较大的项目
主要集中在惠州、成都和上海,占比分别为
46.98%、25.29%和
18.84%。



4:公司
2014年~
2016年已完工项目情况
单位:万平方米、
%、亿元、元/平方米

地区项目名称竣工日期
可供出
售面积
销售
进度
期末累计
销售面积
期末累计
销售金额
期末累计
销售均价
楼面
地价

上海珑悦住宅
2015-12-1
6.93
100.00
6.93
14.18
20461.76
2001.30
上海
中洲里程
2016-12-1
8.84
91.52
8.09
16.94
20939.43
9262.90
君廷
2015-12-1
9.05
85.08
7.70
56.75
73701.30
21831.94
大连5
中洲香悦山一

2015-11-1
7.30
76.30
5.57
3.45
6193.90
816.80
深圳
中洲控股金融
中心
2015-2-1
4.41
100.00
4.41
19.00
43083.90
1746.00
中央花园湾上
2016-8-1
19.65
72.88
14.32
13.61
9504.19
2218.83
惠州
中洲天御花园
B
2016-8-1
12.48
86.62
10.81
6.54
6049.95
762.82
央筑花园一期
2015-6-1
29.78
85.59
25.49
21.35
8375.83
2525.76
成都中央城邦
2015-12-1
13.50
94.81
12.80
14.30
11171.88
5265.33
成都中洲中央公园
F
2016-7-1
19.83
54.56
10.82
21.56
19926.06
1832.54

合计
131.77
81.16
106.95
187.67
17547.45
-

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


5公司已于
2016年
9月
12日转让了大连公司的全部股权,因此大连地区数据为截止
2016年
9月
12日的。






跟踪评级报告


跟踪期内,公司在建房地产项目主要集中在成都、惠州和深圳等地,未来可
售面积较大,土地成本相对较低

截至
2016年末,公司房地产在建项目共计
11个,总可售面积
142.96万平方
米,具体项目见附件二。其中,已售面积为
56.54万平方米,累计实现销售金额


58.87亿元,未来可售面积为
86.42万平方米。

公司在建项目主要集中在惠州、成都和深圳等城市,在建项目规划总建筑面积
分别为
81.13万平方米、50.64万平方米和
46.29万平方米,占总规划计容建筑面
积的比例为
41.90%、26.15%、23.91%。公司在建项目楼面地价相对较低,为公司
未来销售及盈利提升提供了较大保障。


截至
2016年末,公司在建项目中未销售面积
86.42万平方米,较大的项目主
要集中在深圳、惠州和成都,占比分别为
38.10%、35.56%和
21.56%。公司完工及
在建项目未售部分多集中在惠州、成都和深圳等城市,在房地产政策收紧的背景下,
这些城市出台了不同程度的房地产购买限制政策,对公司未来收入和盈利的提升有
一定制约。



5:截至
2016年末公司在建房地产项目情况

单位:亿元、万平方米、元
/平方米

地区
预计总
投资
累计投
资额
总建筑
面积
总可售
面积
累计开
工面积
累计销
售面积
累计销
售金额
累计销售
均价

成都
30.62
20.46
50.64
36.96
50.64
18.60
25.38
13645.16
惠州
32.07
14.94
81.13
58.93
81.13
28.20
25.00
8865.25
青岛
18.94
3.23
9.49
9.40
9.49
8.25
6.04
7321.21
上海
3.91
2.95
6.07
4.74
6.07
1.49
2.45
16442.95
深圳
54.52
13.27
46.29
32.93
46.29
---

合计
140.06
54.85
193.62
142.96
193.62
56.54
58.87
10412.10

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理

跟踪期内,公司在建项目未来投资规模较大,公司将面临一定资金压力
2016年,公司新开工和竣工面积分别为
59.42万平方米和
61.82万平方米,

2015年分别下降
10.01%和
17.43%。



6:2014~2016年公司房地产项目开发情况

单位:亿元、万平方米

项目
2014年
2015年
2016年

59.42

新开工面积
74.54
66.03


竣工面积
11.83
74.87
61.82

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理

公司在建项目预计总投资额
140.06亿元,截至
2016年末,已累计投入
54.85
亿元,尚需投资额为
85.21亿元。公司在建项目房地产项目投资规模较大,后续仍
面临一定资金压力。






跟踪评级报告


跟踪期内,公司加大项目拓展力度,在嘉兴、无锡和惠州等地获得了多块土
地,为未来业务持续发展提供一定支撑


2016年公司新增土地面积
20.73平方米,计容积率面积
51.48万平方米,主
要分布在嘉兴、无锡和惠州等地,其中嘉兴和无锡是公司首次布局的区域。


截至
2016年末,公司拟建项目
14个,计容建筑面积
207.22万平方米,其中
成都、惠州和青岛地区项目占比分别
49.82%、15.98%和
15.97%。公司拟建项目计
划投资金额为
339.42亿元人民币
6,未来投资支出较大,面临一定的资金压力。



7:截至
2016年末公司主要拟建项目情况
单位:
%、万平方米、亿元

项目
权益
比例
项目
区位
土地
用途
收购
对价/
土地
价格
楼面地价
7占地
面积
是否取
得土地

计划
投资
计容
面积
已投资
金额

黄金台项目
90深圳住宅
--8
9.01否
47.56
-2.24
成都三岔湖
项目
100成都住宅
3.72
438.27
54.75是
51.15
84.88
3.75
成都锦城湖

2期
100成都住宅
15.85
8632.90
9.62是
20.76
18.36
16.06
青岛旺洲项

100青岛
商业、住

3.24
978.85
27.58是
17.73
33.10
3.89
嘉兴中洲花
溪地项目
100嘉兴
商住用

7.55
5702.42
6.62是
15.64
13.24
-
上海珑悦商

100上海商业
0.62
1190.61
2.23是
5.04
5.22
0.65
无锡中洲崇
安府
100无锡
商业、住

8.73
8809.28
3.00是
19.65
9.91
8.73

香港铜锣湾

19.18197731.96

33.70

8.65

项目
100香港住宅
港币
港币
0.19否9
港币
0.97
港币
香港火炭项14.0016607.35115.5114.3


100香港住宅
港币
港币
2.00否10
港币
8.43
港币

康威项目
惠州德隆项
目11
惠州沙奥、
竹仔园项目
12
100-
100
惠州
惠州
惠州
五星级
酒店
商住用

商住用

1.74
-
-
1330.28
-
-
5.239.40
14.00

-
-
10.78
-
-
13.08
-
-
1.95-
-
天御菜市场
惠州商业地

100100
惠州
惠州
商住用

商业
-
4.21
-
2187.46
0.387.34


0.67
20.55
0.77
19.26
0.215.47
合计
-----151.35
--207.22
-

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


6此处港币兑人民币汇率按
0.87计算。

7本表楼面地价=收购对价或土地成交价/计容面积。

8该项目规划建筑面积尚不确定,因此无法计算楼面地价。

9补清地价后才办理地契,现正复议评估中。

10补清地价后才办理地契,现正复议评估中。

11惠州德隆项目占地面积为
94023平方米,该项目已签订相关股权转让协议,目前协议正在履行过程中。

12惠州沙奥、竹仔园项目为村企合作建设项目,占地约
14万平方米,该项目已签订协议。其中沙奥一地块
(惠州天御项目五期)项目公司已通过用无底价挂牌出让方式获得,该地块占地面积
27940平方米,用途
为商业用地、住宅用地,容积率
3.5。沙奥二地块与竹仔园地块仍在履行协议当中。






跟踪评级报告


财务分析

财务概况

中洲控股提供了
2016年及
2017年
1~3月合并财务报表。瑞华会计师事务所
(特殊普通合伙)对公司
2016年财务报表进行了审计,并出具了标准无保留意见
的审计报告。2015年公司因同一控制下企业合并对
2014年财务报表数据进行追溯
调整,本报告中
2014年财务数据为追溯调整数据。

2017年
1~3月合并财务报表
未经审计。


截至
2016年末,公司纳入合并范围的子公司
49家,同
2015年末相比,新纳
入合并范围子公司
21家,减少
2家。


资产构成

跟踪期内,公司资产总额增长较快,资产构成以流动资产为主,存货占比较


截至
2016年末,公司资产总额为
291.62亿元,同比增长
18.44%;流动资产
和非流动资产占期末资产总额的比重分别为
85.15%和
14.85%。截至
2017年
3月末,
公司资产总额
326.38亿元,其中流动资产和非流动资产占期末资产总额的比重分
别为
86.66%和
13.34%,公司资产以流动资产为主。



7:截至
2014年~
2016年末及
2017年
3月末公司资产构成

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


1.流动资产
截至
2016年末,公司流动资产为
248.33亿元,较
2014年末增长
21.26%;期
末存货和货币资金占流动资产比重分别为
71.87%和
15.46%。截至
2017年
3月末,
公司流动资产为
282.85亿元,其中存货和货币资金占流动资产比重分别为
68.80%

18.85%。


截至
2016年末,公司存货账面价值为
178.47亿元,同比增长
9.15%,存货中
在建开发产品、拟开发土地和完工开发产品所占比重分别为
38.92%、37.04%和


23.93%,合计占存货比重为
99.89%;其中
86.56亿元的存货所有权受限,占比
48.50%。





跟踪评级报告


公司货币资金
38.38亿元,同比增长
19.04%,其中银行存款占比为
94.40%。



2.非流动资产
截至
2016年末,公司非流动资产
43.29亿元,其中投资性房地产、固定资产
和递延所得税资产占非流动资产的比重分别为
39.37%、33.52%和
17.91%,合计占

90.80%。非流动资产构成较
2015年末变化不大。截至
2017年
3月末,公司非
流动资产为
43.54亿元。


截至
2016年末,公司投资性房地产
17.04亿元,较上年同比下降
9.58%,主
要是中洲控股金融中心办公楼;固定资产
14.51亿元,较上年末变化不大,主要是
中洲控股金融中心中洲万豪酒店;递延所得税资产
7.75亿元,主要由预收房款、
可弥补亏损或费用及预计土地增值税等构成。


资本结构

跟踪期内,公司所有者权益规模小幅增长,结构较
2015年末变化不大

截至
2016年末,公司所有者权益为
58.61亿元,同比小幅增长。所有者权益
中资本公积、未分配利润和股本占所有者权益比重分别为
42.67%、37.48%和
11.34%,
合计占比
91.49%。


截至
2017年
3月末,公司所有者权益为
58.88亿元,其中资本公积、未分配
利润和股本占所有者权益比重分别为
42.48%、37.75和
11.29%。


跟踪期内,公司有息债务规模有所增长,以长期有息债务为主

截至
2016年末,公司负债总额
233.00亿元,同比增长
22.60%,其中流动负
债和非流动负债占比分别为
64.71%和
35.29%。截至
2017年
3月末,公司负债总额


267.50亿元,其中流动负债和非流动负债占比分别为
59.07%和
40.93%。

1.流动负债
截至
2016年末,公司流动负债为
150.77亿元,同比增长
27.01%,主要是预
收账款、应付账款和短期借款增长所致;预收账款、应付账款、其他应付款和一年
内到期的非流动负债占流动负债比重分别为
59.79%、17.08%、7.22%和
6.16%。


截至
2017年
3月末,公司流动负债为
158.01亿元,其中预收账款、应付账款、
其他应付款、短期借款和一年内到期的非流动负债占比分别为
63.52%、12.31%、


8.65%、6.94%和
5.37%。

2016年末,公司预收款项
90.16亿元,同比增长
51.66%,主要是成都中洲城
南、惠州方联天御和上海中洲里程项目预售房款增加所致。公司应付账款
25.76
亿元,较
2015年末变化不大。其他应付款
10.88亿元,较
2015年末下降
24.66%,
主要系支付了应付的股权转让款所致;
2016年末公司其他应付款主要为土地增值
税准备金等;一年内到期的非流动负债
9.29亿元,全部是一年内到期的长期借款。



2.非流动负债
截至
2016年末,公司非流动负债为
82.23亿元,同比增长
15.27%;其中,长
期借款
68.49亿元,占比
83.29%;应付债券
12.92亿元,占比为
15.71%。截至
2017

3月末,公司非流动负债为
109.50亿元,其中长期借款和应付债券占比分别为


87.43%和
11.81%。





跟踪评级报告


2016年末公司长期借款
68.49亿元,主要由抵押借款和抵押、担保并质押借
款等构成。应付债券
12.92亿元,主要为
2015年发行的本期债券。



3.有息债务
2016年末,公司全部有息债务为
99.40亿元,同比增长
18.35%;短期有息债
务和长期有息债务占全部有息债务的比重分别为
18.10%和
81.90%,公司有息债务
以长期债务为主。截至
2017年
3月末,公司全部有息债务为
128.13亿元,其中短
期有息债务和长期有息债务占比分别为
15.19%和
84.81%。


截至
2017年
3月末,公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本
化比率分别为
81.96%、68.52%和
64.86%。



8:截至
2014年~
2016年末及
2017年
3月末公司有息债务情况


资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


4.对外担保
截至
2016年末,公司无对外担保。

盈利能力

跟踪期内,公司营业收入同比明显增长,但受成本增幅更大影响,公司利润
总额有所下降

公司营业收入主要来源于房地产业务。

2016年,公司实现营业收入
81.16亿
元,同比大幅增长
60.78%;营业成本
57.45亿元,同比大幅增长
89.29%,增幅远
高于营业收入增幅是公司
2016年营业利润下降的主要原因。2016年公司期间费用
占营业收入比重为
11.56%,较
2015年略有下降。






跟踪评级报告



8:2014年~
2016年及
2017年
1~3月公司收入、成本和费用情况
单位:亿元、
%

项目
2014年
2015年
2016年
2016年同比增长
2017年
1
3月

营业收入
30.55
50.48
81.16
60.78
10.92
营业成本
17.55
30.35
57.45
89.29
8.37
营业利润
4.94
6.30
5.38
-14.60
0.40
利润总额
4.94
6.17
5.26
-14.75
0.42
期间费用
4.05
7.05
9.38
33.05
1.82
-销售费用
1.43
2.42
2.93
21.07
0.23
-管理费用
1.60
2.39
3.10
29.71
0.55


-财务费用
1.03
2.24
3.36
50.00
1.03

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


2016年公司营业利润率和净资产收益率分别为
18.51%和
3.78%,同比分别下

7.40和
3.34个百分点。



9:2014年~
2016年及
2017年
1~3月公司盈利情况

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


2017年
1~3月,公司营业收入和利润总额分别为
10.92元和
0.42亿元。


现金流


2016年,公司经营活动净现金流由净流出变为净流入,投资活动现金净流出
规模较大,对外部融资依赖程度较高

经营活动现金流方面,2016年公司经营活动现金流入为
111.93亿元,同比增

72.50%;经营活动现金流出为
94.45亿元,同比增长
28.75%;经营性净现金流

17.48亿元,由净流出变为净流入。同期,公司现金收入比为
136.69%,公司收
入获现能力较强。



2016年公司投资活动净现金流为
-7.06亿元,净流出规模大幅增加
628.25%,
主要是购买银行理财产品支出现金
6.60亿元所致。2016年公司筹资活动净现金流

3.34亿元,同比减少
83.81%,主要是吸收投资收到现金及发行债券收到现金大





跟踪评级报告


幅减少所致。



10:2014年~
2016年及
2017年
1~3月公司现金流情况

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理

偿债能力

截至
2016年末,公司流动比率和速动比率分别为
164.70%和
46.33%,经营现
金流动负债比为
11.60%,短期偿债能力整体有所改善。



9:2014年~
2016年及
2017年
3月公司偿债能力主要指标

单位:%、倍

指标名称
2014年
2015年
2016年
2017年
3月

流动比率
168.74
171.98
164.70
179.01
速动比率
18.12
34.24
46.33
55.85
经营现金流动负债比
-18.32
-7.13
11.60
-
EBITDA利息倍数
1.93
1.21
1.37
-
全部债务/EBITDA
8.03
9.13
7.94
-

资料来源:公司提供资料,东方金诚整理


2016年,公司
EBITDA利息倍数为
1.37倍,全部债务
/EBITDA倍数为
7.94倍,
长期偿债能力指标有所强化。


过往债务履约情况

根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》,截至
2017

5月
19日,公司未出现银行债务违约情况。



2016年
9月
21日,公司按期偿付
“15中洲债
”利息
8190.00万元。


抗风险能力及结论

公司房地产业务主要分布在成都、惠州、深圳和上海等国内经济较发达城市或





跟踪评级报告


其周边城市,项目开发经验较丰富,在区域市场具有一定的市场竞争力;跟踪期内,
公司房地产合同销售面积和销售金额稳步增长,结算收入和毛利润持续增加,盈利
能力较强;跟踪期内,公司在建房地产项目未来可售面积较大,土地成本相对较低;
2016年,公司经营活动净现金流由净流出变为净流入。


同时,东方金诚也关注到公司房地产业务易受房地产市场波动影响;公司在建
和拟建项目投资金额较大,面临一定的融资压力;跟踪期内,受结转项目成本大幅
增长影响,公司净利润有所下降。


综上,东方金诚维持中洲控股主体
AA的信用等级,评级展望为稳定,并维持
“15中洲债
”AA的信用等级。






跟踪评级报告


附件一:截至
2016年末公司股权结构图






跟踪评级报告


附件二:截至
2016年末公司在建房地产开发项目情况
单位:亿元、万平方米、元/平方米
成都中洲城南(锦城湖岸一期)成都
2015-9-1
16.59
成都中央公园
3期/D成都
2016-3-16
6.75
成都中洲里程成都
2016-10-20
7.28
12.82
3.13
4.51
30.00
12.69
7.95
21.56
9.70
5.70
30.00
12.69
7.95
16.14
22.40
13878.51
2979.462.46
2.98
12113.82
1820.98---6732.50
惠州大丰天御
A区惠州
2016-7-20
5.00
0.88
13.69
10.20
13.69
---771.66
惠州方联天御
C1惠州
2015-9-16
6.44
5.28
17.88
13.61
17.88
12.95
9.25
7148.27
739.42
惠州方联天御
C2惠州
2016-1-15
5.57
3.33
15.60
11.84
15.60
8.01
7.00
8733.80
759.80
惠州方联天御
C3惠州
2017-7-15
5.54
0.89
15.80
11.08
15.80
---657.08
上海珑悦
SOHO办公上海
2014-5-5
3.91
2.95
6.07
4.74
6.07
1.49
2.45
16442.95
1684.00
惠州央筑花园
2期惠州
2015-6-1
9.52
4.56
18.16
12.20
18.16
7.24
8.75
12096.17
1828.66
深圳笋岗物流园深圳
2014-11-1
54.52
13.27
46.29
32.93
46.29
---4227.11
中洲半岛城邦(南区)青岛
2015-1-1
18.94
3.23
9.49
9.40
9.49
8.25
6.04
7326.04
1167.00

项目所在区域开工时间预计总投资累计投资额总建筑面积总可售面积
累计开
工面积
累计销
售面积
累计销
售金额
累计销售
均价
楼面
地价

合计
--140.06
54.85
193.62
142.96
193.62
56.54
58.87
10412.10
-





跟踪评级报告


附件三:公司合并资产负债表

单位:万元

项目名称
2014年末
2015年末
2016年末
2017年
3月末
(未审计)
流动资产:
货币资金
114202.88
322443.18
383831.42
533157.65
应收账款
1252.77
8129.00
9246.62
7768.73
预付款项
11720.64
31756.53
106938.73
2641.48
应收利息
25.78
---
应收股利
1610.28
1610.28
1300.00
1000.00
其他应收款
3971.20
6929.29
10897.91
28128.24
划分为持有待售的资产
-389.15
--
存货
1348526.37
1635146.84
1784732.80
1945957.21
其他流动资产
29464.22
35216.66
186308.74
309796.83
流动资产合计
1510774.14
2041620.93
2483256.23
2828450.14
非流动资产:
可供出售金融资产
13226.65
12626.65
12626.65
12626.65
长期应收款
636.51
636.51
3365.58
3279.71
长期股权投资
4077.08
10251.18
10918.59
11783.40
投资性房地产
47833.87
188471.03
170418.02
169169.62
固定资产
8231.42
145783.50
145118.80
141700.58
在建工程
952.89
6865.35
5581.35
5607.69
无形资产
625.59
806.50
769.00
726.21
长期待摊费用
3543.88
7800.44
6165.62
5861.06
递延所得税资产
31336.66
47277.28
77521.62
84231.81
其他非流动资产
--419.41
390.85
非流动资产合计
110464.54
420518.41
432904.62
435377.57
资产总计
1621238.68
2462139.35
2916160.85
3263827.70






跟踪评级报告


附件三:公司合并资产负债表(续表)

单位:万元

项目名称
2014年末
2015年末
2016年末
2017年
3月末
(未审计)
流动负债:
短期借款
3000.00
118731.36
87079.58
109717.48
应付票据
2000.00
---
应付账款
139780.53
262563.08
257572.20
194525.10
预收款项
353289.67
594446.18
901551.07
1003622.97
应付职工薪酬
7324.29
8190.32
9191.03
5821.50
应交税费
70081.38
44939.69
46667.50
50849.31
应付利息
1565.87
5017.34
4017.03
9766.26
其他应付款
211475.52
144433.86
108810.80
120880.74
一年内到期的非流动负债
106810.00
8800.00
92852.85
84901.28
流动负债合计
895327.27
1187121.83
1507742.06
1580084.64
非流动负债:
长期借款
395001.00
583590.74
684860.00
957360.00
应付债券
-128737.84
129176.47
129291.35
递延收益
118.00
118.00
--
预计负债
--104.20
104.20
递延所得税负债
-952.42
1361.05
1406.15
其他非流动负债
--6802.64
6802.64
非流动负债合计
395119.00
713398.99
822304.35
1094964.34
负债合计
1290446.27
1900520.82
2330046.41
2675048.98
所有者权益
(或股东权益
):
实收资本(或股本)
47892.61
66506.96
66483.11
66483.11
资本公积
58734.96
248110.55
250119.42
250119.42
减:库存股
-9830.20
--
其他综合收益
-81.48
2507.17
2831.35
盈余公积
42462.07
49602.93
49739.95
49739.95
未分配利润
181246.23
207039.21
219654.05
222239.88
归属母公司所有者权益合计
330335.86
561510.93
588503.71
591413.71
少数股东权益
456.55
107.59
-2389.27
-2634.99
股东权益合计
330792.41
561618.52
586114.44
588778.72
负债与股东权益合计
1621238.68
2462139.35
2916160.85
3263827.70






跟踪评级报告


附件四:公司合并利润表

单位:万元

项目名称
2014年
2015年
2016年
2017年
1
3月
(未审计)
一、营业总收入
305450.89
504782.40
811575.53
109210.21
其中:营业收入
305450.89
504782.40
811575.53
109210.21
其中:主营业务收入
305408.82
503223.73
--
其他业务收入
42.07
1558.67
811575.53
109210.21
减:营业成本
175530.82
303508.13
574486.45
83692.69
营业税金及附加
42401.92
70494.25
86873.59
4906.14
销售费用
14273.05
24153.30
29272.64
2296.22
管理费用
15959.26
23896.96
30967.46
5536.05
财务费用
10266.64
22425.71
33585.36
10343.04
资产减值损失
-464.20
1171.31
2240.18
107.98
投资收益
1943.41
3883.24
-309.60
1681.45
二、营业利润
49426.81
63015.98
53840.25
4009.54
加:营业外收入
315.15
421.38
1491.98
261.25
减:营业外支出
308.44
1730.12
2734.25
46.82
三、利润总额
49433.51
61707.24
52597.98
4223.98
减:所得税
18658.95
21722.09
30443.95
1893.87
四、净利润
30774.57
39985.16
22154.03
2330.11
归属于母公司所有者的净利润
30670.34
40117.73
26053.26
2585.83
少数股东损益
104.22
-132.57
-3899.23
-255.72






跟踪评级报告


附件五:公司合并现金流量表

单位:万元

项目名称
2014年
2015年
2016年
2017年
1
3
月(未审计)
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
467465.53
627839.40
1109362.50
218170.89
收到的其他与经营活动有关的现金
18907.57
21067.50
9971.25
2929.75
经营活动现金流入小计
486373.10
648906.90
1119333.74
221100.64
购买商品、接受劳务支付的现金
516669.30
552209.17
701499.81
158145.47
支付给职工以及为职工支付的现金
19286.41
24674.25
32262.16
10763.72
支付的各项税费
90841.06
101726.12
167360.43
17888.65
支付的其他与经营活动有关的现金
23595.02
54980.23
43369.00
12435.90
经营活动现金流出小计
650391.78
733589.77
944491.39
199233.74
经营活动产生的现金流量净额
-164018.68
-84682.87
174842.36
21866.90
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金
2872.42
400.00
--
取得投资收益所收到的现金
747.82
730.30
310.28
300.00
处置固定资产、无形资产和其他长
10.85
16.21
480.34
0.42
处置子公司及其他营业单位所收到
--707.40
-
收到的其他与投资活动有关的现金
--379.39
816.64
投资活动现金流入小计
3631.09
1146.51
1877.40
1117.06
购建固定资产、无形资产和其他长
1919.73
7247.56
6170.35
1110.43
投资所支付的现金
8141.48
3232.43
300.00
-
取得子公司及其他营业单位所支付
-360.00
--
支付的其他与投资有关的现金
--66000.00
146450.00
投资活动现金流出小计
10061.21
10839.99
72470.35
147560.43
投资活动产生的现金流量净额
-6430.12
-9693.48
-70592.94
-146443.37
三、筹资活动产生的现金流
吸收投资所收到的现金
-207830.20
1200.00
10.00
取得借款所收到的现金
407200.00
502256.44
649584.36
301984.61
发行债券收到的现金
-128700.00
--
收到的其他与筹资活动有关的现金
5.94
-96300.97
10650.00
筹资活动现金流入小计
407205.94
838786.64
747085.34
312644.61
偿还债务所支付的现金
217134.00
454428.90
597567.13
13670.81
分配股利、利润或偿付利息所支付
37994.51
76735.17
95293.80
14428.94
支付其他与筹资活动有关的现金
5443.20
101432.69
20849.96
-
筹资活动现金流出小计
260571.71
632596.76
713710.89
28099.75
筹资活动产生的现金流量净额
146634.23
206189.88
33374.45
284544.86
四、汇率变动对现金的影响额
3.75
126.77
-285.62
7.84
五、现金和现金等价物净增加额
-23810.82
111940.30
137338.24
159976.23






跟踪评级报告


附件六:公司主要财务指标

项目
2014年
2015年
2016年
2017年
3月
(未审计)
盈利能力
营业利润率
(%)
28.65
25.91
18.51
18.87
总资本收益率
(%)
5.05
4.57
4.53
-
净资产收益率
(%)
9.30
7.12
3.78
-
偿债能力
资产负债率
(%)
79.60
77.19
79.90
81.96
长期债务资本化比率
(%)
54.42
55.92
58.14
64.86
全部债务资本化比率
(%)
60.51
59.93
62.91
68.52
流动比率(
%)
168.74
171.98
164.70
179.01
速动比率(
%)
18.12
34.24
46.33
55.85
经营现金流动负债比
(%)
-18.32
-7.13
11.60
-
EBITDA利息倍数
(倍)
1.93
1.21
1.37
-
全部债务
/EBITDA(倍)
8.03
9.13
7.94
-
筹资前现金流量净额债务保护倍数
(倍)
-0.34
-0.11
0.10
-
筹资前现金流量净额利息保护倍数
(倍)
-14.82
-3.92
2.11
-
经营效率
销售债权周转次数
(次)
-107.61
93.42
-
存货周转次数
(次)
-0.20
0.34
-
总资产周转次数
(次)
-0.25
0.30
-
现金收入比
(%)
153.04
124.38
136.69
199.77
增长指标
资产总额年平均增长率
(%)
-51.87
34.12
-
净资产年平均增长率
(%)
-69.78
33.11
-
营业收入年平均增长率
(%)
-65.26
63.00
-
利润总额年平均增长率
(%)
-24.83
3.15
-
本期债券偿债能力
EBITDA/本期发债额度
(倍)
0.49
0.71
0.96
-
经营活动现金流入量偿债倍数
(倍)
3.74
4.99
8.61
-
经营活动现金流量净额偿债倍数
(倍)
-1.26
-0.65
1.34
-
筹资活动前现金流量净额偿债倍数
(倍)
-1.31
-0.73
0.80
-





跟踪评级报告


附件七:主要财务指标计算公式

指标名称计算公式

盈利指标

毛利率(营业收入-营业成本)/营业收入×100%
营业利润率(营业收入-营业成本-营业税金及附加)/营业收入×100%
总资本收益率
(净利润
+利息费用)/(所有者权益
+长期债务
+短期债务)
×100%
净资产收益率净利润/所有者权益×100%

偿债能力指标

资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/(长期有息债务+短期有息债务+所有者权益)×100%
长期债务资本化比率长期有息债务/(长期有息债务+所有者权益)×100%
EBITDA利息倍数
EBITDA利息倍数=EBITDA/(资本化利息+计入财务费用的利息
支出)
全部债务/EBITDA全部债务/EBITDA
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率(流动资产合计-存货)/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
筹资活动前现金流量净额利息保护倍数筹资活动前现金流量净额/利息支出

经营效率指标

销售债权周转次数营业收入/(平均应收账款净额+平均应收票据)
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业收入/平均资产总额
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%

增长指标

资产总额年平均增长率(1)2年数据:增长率=(本期-上期)/上期×100%
(2)n年数据:增长率
=【(本期
/前
n年)^(1/(n-1))-1】
×100%
营业收入年平均增长率
利润总额年平均增长率

本期债券偿债能力


EBITDA/本期发债额度
EBITDA/本期发债额度
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额
筹资活动前现金流量净额偿债倍数筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额

注:长期有息债务=长期借款+应付债券+其他有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额





跟踪评级报告


附件八:企业主体及长期债券信用等级符号及定义

符号定义
AAA偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

AA偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

A偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。

BBB偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。

BB偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高。

B偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。

CCC偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。

CC在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。

C不能偿还债务。


注:除
AAA级,
CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用
“+”、“-”符号进行微调,表示略高或
略低于本等级。






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